강남 꼬마빌딩
FAQ

전화·방문 상담과 초기 검토는 무료입니다. 중개보수는 계약이 성사될 때 법정 요율 범위에서 협의하고, 한국빌딩개발원의 설계 전 사업성 검토·PM은 범위를 정한 뒤 별도로 안내합니다.

문의를 남기시면 허재승 대표가 직접 확인하고 연락드립니다. 건물 주소와 현재 고민을 알려주시면 등기·건축물대장·임대차 현황을 먼저 검토한 뒤 현장을 함께 봅니다.

강남구·서초구 상업용 건물을 중심으로 상담합니다. 사무실이 역삼동에 있어 강남권은 당일 현장 확인이 가능하고, 그 외 지역은 건물 조건을 보고 안내합니다.

가능합니다. 희망가와 조건, 임대차·명도 조건을 먼저 정리한 뒤 조건이 맞는 매수자에게만 안내합니다. 공개 노출 없이 진행하고 싶은 건물주가 많이 이용합니다.

강남 소형 건물은 월세 100만 원이 건물값 약 3~4억 원에 해당하는 구조로 거래됩니다. 수익률 3%면 월세 1,000만 원 건물이 40억, 4%면 30억입니다. 그래서 임대료를 올릴 수 있는 건물인지가 가격을 정합니다.

현재 수익률이 아니라 임대료를 올릴 여지를 보기 때문입니다. 임차인 교체, 리모델링, 신축으로 월세를 올리면 건물값이 함께 오르는 구조이고, 강남은 임차 수요가 두터워 그 계산이 비교적 잘 맞는 지역입니다.

세 가지입니다. 임차인을 바꾸거나 임대 조건을 재구성하는 운영 개선, 외관·설비·공용부를 고치는 리모델링, 그리고 신축입니다. 비용이 작은 것부터 순서대로 검토합니다.

추가 투자비와 예상 임대료 상승, 공실 기간, 운영비, 향후 매각가에 미치는 영향을 시나리오별로 비교합니다. 과거 사례는 수익률을 보장하지 않으므로 보수적으로 계산합니다.

설계 전에 임대 가능한 규모와 월세를 먼저 계산합니다. 코어(계단·엘리베이터) 위치, 내부 기둥, 토지 모양에 따라 같은 땅에서도 월세가 수백만 원 달라지고, 설계 단계에서 반영하면 3억 원 이상 아낄 수 있습니다.

아닙니다. 주차, 화장실, 층고, 엘리베이터, 전용률처럼 임차인이 실제로 보는 조건을 설계에 넣지 않으면 신축이어도 공실이 생깁니다. 임차인 기준으로 설계하는 것이 핵심입니다.

총사업비 100억 원 규모 기준으로 자기자본 약 33~37억 원을 봅니다. 토지비·공사비·금융비용·공실 기간을 포함해 계산하며, 상담 시 건물별로 다시 산정합니다.

공사 범위와 자재 사양의 명시, 공사 기간과 지체상금, 기성 지급 조건, 하자보수 책임과 기간 네 가지는 반드시 넣습니다. 분쟁 대부분이 이 네 가지가 빠져서 생깁니다.

등기·건축물대장의 위반 여부, 현재 임대차계약과 명도 조건, 도로 폭과 주차, 엘리베이터 유무, 그리고 주변 공실과 최근 임대 사례입니다. 지역별 점검 항목은 각 지역 페이지에 정리했습니다.

임대료를 올린 직후, 즉 수익률이 개선된 상태에서 매각하는 것이 가격에 가장 유리합니다. 공실이 있는 상태로 내놓으면 매수자가 공실을 가격에 반영합니다.

허재승 대표가 직접 진행합니다. 강남에서 19년, 2,000건 넘게 계약했고 신축·리모델링 컨설팅 50건 이상, 소형 건물 100여 개 임대관리 경험으로 매입부터 임대관리까지 한 건물을 끝까지 봅니다.

물건보기 페이지에서 강남구·서초구 공개 매물을 바로 볼 수 있고, 카드를 누르면 매매관 상세 페이지로 이동합니다. 비공개 매물은 전화로 문의해 주세요.