모든 설계사가 전문가는 아니다
임대용 건물은 임대 시장을 아는 사람과 설계해야 합니다.
REMODEL · NEW BUILD
언주역 리모델링·신축,
설계 전에 사업성부터 봅니다.
좋은 디자인보다 먼저 ‘왜 공사하는가’와 ‘투자비가 어떤 가치로 돌아오는가’를 확인합니다.
FEASIBILITY
초기 검토에서 확인할 핵심
LEGAL
법적 조건
용도지역, 건폐율·용적률, 주차, 용도와 공적장부를 확인합니다.
EXISTING
기존 건물
구조, 설비, 승강기, 누수·하자와 철거 범위를 봅니다.
CAPEX
투자비
공사비만이 아니라 설계·인허가·금융·공실기간까지 고려합니다.
AFTER
완공 후 가치
예상 임대료, 임차인, 운영비와 향후 매각 경쟁력을 비교합니다.
BEFORE DESIGN
설계 전에 이것만 반영해도 3억 이상 아낍니다.
허가 도면을 들고 임대 의뢰를 오시는 분들이 많습니다. 그때 보면 월 몇백에서 몇천만 원을 더 받을 수 있었던 아쉬운 설계가 대부분입니다. 설계를 다시 하면 설계비에 재인허가 기간의 이자, 준공 후 못 받는 임대료까지 최소 3억 원이 사라집니다. 연면적 200평 사옥은 설계만 잘해도 월 500만~1,000만 원을 더 받을 수 있고, 이는 건물 가치 15억~30억 원의 차이입니다.
입지별 시세분석을 설계에 반영
주변 임대료와 임차 수요가 평면과 규모를 결정합니다.
어떤 임차인이 쓸지 먼저 정한다
사옥인지, 상가인지, 몇 평 단위로 나눌지에 따라 설계가 달라집니다.
토지 모양대로 짓지 말고 내부는 직사각형으로
삼각형 대지를 대지 모양 그대로 지어 오래 공실인 사례가 있습니다.
코어에 모든 신경을 쏟는다
계단·승강기·화장실 위치가 전용률과 동선을 결정합니다. 코어를 한쪽으로 옮기면 내부가 통으로 열립니다.
내부 기둥은 최대한 없앤다
H빔 구조보강으로 내력벽·기둥을 없애면 같은 면적도 책상·회의실 배치가 달라집니다.
출처: 한국빌딩개발원 블로그 「건물 신축 전 3억 이상 아끼는 노하우」 →
CASES
같은 땅, 다른 설계 — 실제 사례
한국빌딩개발원이 현장에서 직접 본 사례입니다. 도면과 사진은 블로그에 공개된 자료입니다.
대수선 · 흔한 선택
계단실을 그대로 둔 대수선
비용과 시공 편의 때문에 가장 흔한 방식입니다. 외관은 멋지게 바뀌었지만 내부가 코어 기준으로 둘로 나뉘어 동선 손실이 크고, 같은 면적이라도 실제 쓰는 공간이 줄어듭니다.
대수선 · 코어 이동
계단실을 옮기고 기둥을 없앤 대수선
중앙 계단실을 구조변경으로 한쪽으로 옮기고 내력벽을 H빔으로 보강해 내부 기둥을 모두 없앴습니다. 위 방식과 비용 차이는 약 3~4억 원이지만, 월세 100만 원 차이가 건물 가치 3억 원 이상으로 돌아옵니다.
아쉬운 사례
주택 구조가 남은 리모델링, 기둥이 많은 신축
안방 구조의 내력벽과 기둥이 그대로 남으면 책상·회의실·대표실 배치가 어렵습니다. 역세권 신축인데도 승강기가 중앙에 있고 부대시설 면적이 커 전용률이 낮은 건물은 희망 임대료는커녕 시장 임대료로도 이자를 감당하기 어렵습니다.
신축 · 토지 모양대로
삼각형 땅에 삼각형으로 지은 신축
대지 모양대로 신축해 내부도 삼각형이고 기둥도 여러 개입니다. 안타깝게도 신축 임대가 한참 동안 되지 않았습니다. 토지 모양에 맞추되 내부는 최대한 반듯한 사각형이어야 하는 이유입니다.
PM FLOW
개발은 일정과 의사결정 관리가 중요합니다.
한국빌딩개발원 PM은 아래 11단계를 설계사·시공사·세무사·법무사·변호사·대출은행과 협업해 진행하며, 통상 18~24개월이 걸립니다. 모든 과정을 건축주가 현장에서 직접 보고 경험할 수 있습니다.
01
투자전략·개발계획
투자성향과 목표(수익·사옥·매각)를 정의합니다.
02
임차수요 적격지 탐색
임차사가 실제로 찾는 입지부터 고릅니다.
03
규모 검토·투자금 확정
사업지별 건축 규모와 필요 자기자본을 확정합니다.
04
사업타당성 검토
건축규모, 임대료 산정, 수익률 분석.
05
사업자금 관리
대출기관 선정, 대출금·금리 확정.
06
부지 매입
계약 시 법률 검토를 포함합니다.
07
건축사·시공사·감리 선정
설계·인허가, 도급계약, 감리업체 선정.
08
공사 진행·준공
공정과 주요 변경사항을 관리합니다.
09
준공 전 임대 마케팅
준공 전에 임대차 계약을 진행합니다.
10
임대·시설물 관리
완공 후 운영과 임대관리를 이어갑니다.
11
Exit
건축주 희망에 따라 매각금액 결정·매각.
EQUITY GUIDE
강남 신축, 자기자본은 얼마나 필요한가
토지매입비, 공사비, 세금, 중개보수, 철거비, 설계·감리비, 이자비용을 모두 합쳐 총 사업비 100억 원 규모의 프로젝트를 법인으로 시행할 경우, 필요한 자기자본은 대략 33억~37억 원 수준입니다. 강남 빌딩 투자에는 보통 20억 원 이상의 자기자본이 필요합니다.
자기자본이 부담스럽거나 프로젝트 경험이 먼저 필요한 분들은 뜻이 맞는 분들과 공동투자로 참여하고, 약 2년 뒤 Exit 수익으로 자기자본을 키운 뒤 개별 프로젝트로 넘어가는 방법도 있습니다.
※ 금액은 블로그에 공개된 일반적인 기준이며, 개별 사업지의 토지가·공사비·금리에 따라 달라집니다. 수익률은 보장되지 않습니다.
CAUTION
매각만을 위한 컨설팅의 함정
매각을 위해 시세에 맞지 않는 높은 수익률을 제시해 놓고, 정작 임대가 되지 않아 공실로 남고 사업비 이자를 감당하지 못하는 현장을 많이 봅니다. 한국빌딩개발원은 임대와 임대관리를 직접 하면서 임대료를 정확히 파악하고 있기 때문에, 임대가 되는 숫자로만 사업성을 검토합니다.
원문 보기 →CONTRACT
도급계약서에 이 네 가지는 꼭 넣으세요.
청담동의 한 건축주는 3년 동안 시공사가 두 번 바뀌며 준공까지 큰 손해를 봤습니다. 2022년부터 건축비가 급등하면서 공사가 멈춘 강남 현장과 건축주·시공사 분쟁이 크게 늘었고, 2023년 8월 31일 개정된 민간건설공사 표준도급계약서는 물가변동 조정 방식을 구체화하고 분쟁 발생 전 계약 시점에 조정·중재를 합의하도록 했습니다. 계약서에 아래 항목만 넣어도 분쟁이 크게 줄어듭니다.
- 계약금 및 공사 집행 내역서
- 공사기간 지연에 따른 규정(지체상금률)
- 하도급 업체의 유치권 포기각서
- 시공사의 미필적 고의로 인한 공사 중단 시 시공권 포기각서
이미 분쟁 중이라면 민사소송보다 기간이 짧은 대한상사중재원 상담을 권합니다.
MARKET FIRST
신축했는데 왜 임차인이 안 구해질까
멋지게 지어 놓고도 임차인을 못 구하는 건물의 공통점은 시세보다 비싼 임대료입니다. 토지매입비 + 신축비 + 부대비용 = 원가이고, 여기에 매각 차익까지 얹어 매도가를 정하면 그 숫자를 임대료가 받쳐 줘야 합니다. "이 근처에 신축하면 평당 얼마는 받는다"는 말은 임차인을 한 번도 만나지 않은 컨설팅에서 나옵니다.
한국빌딩개발원은 임대를 기반에 둔 컨설팅을 하기 때문에, 예상 임대료가 비용을 감당하지 못하는 입지는 추천하지 않습니다. 신축을 고려한다면 임대료 시장조사가 설계보다 먼저입니다. 임대료를 잘 받는 건물과 그렇지 못한 건물, 찾아오시면 실물을 보여드립니다.
원문 「허원장이 강남부동산 정보를 제공하는 이유?」 →FAQ
리모델링·신축 FAQ
리모델링과 신축은 어떤 순서로 비교하나요?
현재 구조와 연면적, 법적 가능 범위, 예상 공사비·기간, 공실 및 금융비용, 완공 후 임대료를 같은 기준으로 비교합니다.
사업성 검토만 먼저 받을 수 있나요?
가능합니다. 설계나 공사 계약 전에 기본 자료를 바탕으로 검토 항목과 의사결정 순서를 정리하는 것이 좋습니다.
공사비는 홈페이지에서 바로 산정할 수 있나요?
건물 상태와 설계 범위에 따라 차이가 커서 현장과 도면 확인 없이 단정하기 어렵습니다. 초기에는 범위와 변수부터 정리합니다.